Как правильно сдать в аренду нежилое помещение?

Узнайте, как правильно сдать в аренду нежилое помещение и получить стабильный и прибыльный источник дохода. Инвестируйте в арендный бизнес с ПингвинКапитал.

Арендный бизнес (англ. real estate with tenant) — это объект недвижимости, обремененный договором аренды. В качестве арендаторов могут выступать салоны красоты, медицинские центры, магазины одежды, HoReCa, продуктовые магазины.

Преимущества инвестиций в арендный бизнес

По мнению ряда экспертов, готовый арендный бизнес - это одно из самых перспективных направлений инвестирования в недвижимость. В сравнении с нестабильным рынком аренды жилой недвижимости, рынок коммерческой имеет более высокую доходность и не требует операционного вмешательства со стороны инвестора. Инвестиционные эксперты и аналитики рынка относят ГАБ к пассивному стабильному доходу без особых рисков.

Доходность инвестиций оценивается в 15-19% годовых, а срок окупаемости - 7-12 лет. Порог входа в ГАБ начинается от 15-20 млн руб. За эти деньги можно подобрать небольшой объект со стабильным сетевым арендатором. Другие источники называют цифру от 8–10 млн руб., при привлечении ипотечного займа — от 4 млн руб(1,11).

Долгосрочные договоры аренды

Для инвестиций в арендный бизнес наиболее предпочтительны объекты с долгосрочными договорами аренды (5-15 лет), в котором тщательно обозначены все условия, в том числе: ежегодная индексация, порядок выплат, размер арендной ставки и т.д. Долгосрочный договор дает владельцу ГАБ стабильность поступления денежных средств, возможность прогнозировать свои финансовые потоки и определить срок окупаемости объекта.

Риски и проверки при сдаче в аренду нежилого помещения

Среди рисков, связанных с покупкой объекта недвижимости с сопутствующим договором аренды, эксперты называют риски оспаривания сделки купли-продажи, истребования имущества у покупателя, ненадежность арендатора или продавца.

Перед подписанием договора о покупке ГАБ рекомендуется провести проверку:

В отношении продавца:

• Право собственности на объект недвижимости.
• Отсутствие обременений и ограничений на объекте.
• Юридическую надежность продавца.

В отношении арендатора, с которым заключен договор аренды:

• Право заключения договора аренды.

Правильное сдача в аренду нежилого помещения требует внимательности и осведомленности о рисках. Однако, с правильным подходом и основательными проверками, инвестиции в арендный бизнес могут стать стабильным и прибыльным источником дохода.

Что нам скажет Википедия?

Арендный бизнес (англ. real estate with tenant) — это объект недвижимости, обремененный договором аренды . В некоторых источниках встречается формулировка Готовый арендный бизнес или ГАБ. Чаще всего в деловом мире это понятие применимо к коммерческой недвижимости, что позволяет рассматривать ГАБ как нежилое коммерческое помещение с арендатором. В качестве арендаторов могут выступать салоны красоты, медицинские центры, магазины одежды, HoReCa, продуктовые магазины.

По мнению ряда экспертов, готовый арендный бизнес - это одно из самых перспективных направлений инвестирования в недвижимость . По итогам 2019 г. доля инвестиций в коммерческую недвижимость составила 47% от общего объема инвестиций в недвижимость, а продажи коммерческих площадей выросли в два раза.

В сравнении с нестабильным рынком аренды жилой недвижимости, рынок коммерческой имеет более высокую доходность и не требует операционного вмешательства со стороны инвестора. Инвестиционные эксперты и аналитики рынка относят ГАБ к пассивному стабильному доходу без особых рисков. Если бизнес не приносит ожидаемых дивидендов, его можно продать и вернуть сумму инвестиций.

Доходность инвестиций оценивается в 15-19% годовых, а срок окупаемости - 7-12 лет. Порог входа в ГАБ начинается от 15-20 млн руб. За эти деньги можно подобрать небольшой объект со стабильным сетевым арендатором. Другие источники называют цифру от 8–10 млн руб., при привлечении ипотечного займа — от 4 млн руб(1,11).

Для инвестиций в арендный бизнес наиболее предпочтительны объекты с долгосрочными договорами аренды (5-15 лет), в котором тщательно обозначены все условия, в том числе: ежегодная индексация, порядок выплат, размер арендной ставки и т.д. Долгосрочный договор дает владельцу ГАБ стабильность поступления денежных средств, возможность прогнозировать свои финансовые потоки и определить срок окупаемости объекта.

Среди рисков, связываемых с покупкой объекта недвижимости с сопутствующим договором аренды, эксперты называют риски оспаривания сделки купли-продажи, истребования имущества у покупателя, ненадежность арендатора или продавца.

Перед подписанием договора о покупке ГАБ рекомендовано проверять :

в отношении продавца:

• право собственности на объект недвижимости;
• отсутствие обременений и ограничений на объекте;
• юридическую надежность продавца.

в отношении арендатора, с которым заключен договор аренды :

• право заключения договора аренды;
• финансовую устойчивость и добросовестность;
• способность уплачивать арендную плату вовремя.

Для проверки финансовой устойчивости и добросовестности также рекомендуют получить справку об отсутствии задолженности по уплате налогов и проверить кредитную историю арендатора.

Первоначальные затраты на приобретение коммерческой недвижимости сложно назвать небольшими. Любого инвестора в первую очередь в таких условиях будет интересовать срок окупаемости объектов ГАБ. Это величина, которая напрямую будет зависеть от локации, надежности арендатора, инфляции, налогов и накладных расходов.

Новички стараются найти объекты с окупаемостью до 6-8 лет, но аналитики более трезво смотрят на рынок и считают эффективными предложения с окупаемостью около 10 лет.

Пример упрощенного способа для расчета коэффициента окупаемости:

Вас заинтересовало помещение с арендатором "Пятерочка" в спальном районе Москвы.

В таком случае срок окупаемости без учета индексации составит:

50 000 000 / 6 000 000 = 8 лет и 4 месяца. Именно в течение этого периода инвестор полностью вернет свои вложения. Доходность инвестиций по данному объекту составляет 12%. В таком расчете не учитываются сразу 2 важных фактора:

• индексация арендной ставки;
• рост стоимости объекта по мере приближения срока окупаемости.

В результате если инвестор решает осуществить продажу через 8 лет и 4 месяца, то с учетом восьмикратной индексации в 5%, ежемесячная арендная ставка составит уже 703 550 рублей, а сам объект, при такой же окупаемости в 8 лет и 4 месяца, будет стоить уже не 50 000 000, а 70 355 000. В данном случае, доходность инвестиций в ГАБ будет составлять не 12%, а 19,4% годовых.

Наибольшую прибыль будут приносить рентабельные объекты, располагающиеся в удачных локациях, с хорошей проходимостью и инфраструктурой . Наиболее популярен стрит-ритейл.

Более надежными, стабильными и выгодными принято считать объекты, где заключен договор со следующими типами арендаторов :

• банки и финансовые учреждения;
• федеральные сети (продуктовые, строительные, медицинские и др.);
• аптечные сети;
• государственные учреждения;
• крупные производственные предприятия;
• универмаги и торговые центры;
• сети кафе и ресторанов.

Примечания

Литература