Узнайте о налоговых тонкостях и налогообложении для арендодателей коммерческой недвижимости. Как законно сдавать нежилое помещение в аренду и избежать налоговых проблем? Читайте статью на ПингвинКапитал.
Покупка нежилой недвижимости
Многие россияне стремятся накопить сбережения и вложить их в разные финансовые инструменты: акции, облигации, драгоценные металлы. Кто-то из большого списка возможностей для инвестирования выбирает жилую и нежилую недвижимость. Сдача квартир и домов в аренду еще с давних времен — отличный вариант для заработка. Но такое предприятие окупается в течение долгих лет, поскольку владельцу сначала надо вложить несколько миллионов рублей в покупку и дополнительно около 1,5-5 млн рублей в ремонт. Если квартиру в центральной части России можно реализовать на арендном рынке в среднем за 30-40 тысяч рублей, то нежилое помещение дороже — за 65-100 тысяч рублей. Однако тем, кто сдает жилую недвижимость по серой схеме, оформляя условные договоры на 11 месяцев, лучше не браться за офисы, парикмахерские, булочные и тату-салоны. Избежать налогов не удастся, поскольку арендаторы снимают такие помещения только по официальным договорам. Чтобы действительно получить высокую прибыль от сдачи недвижимости в аренду, следует тщательно изучить местный рынок, сравнить стоимость по районам, оценить спрос и проанализировать потенциальных клиентов. В ином случае лучше сохранить накопленные средства на сберегательном счете.
Плюсы
Главное преимущество инвестиций в недвижимость — гарантия стабильности. Однако какой она будет — положительной или отрицательной, покажет время. Не всегда квартира или офис окупаются даже за 8-20 лет. Иногда приходится сдавать квадратные метры дольше, чтобы покрыть ипотеку или выйти в прибыль. Но, как показывает практика, частных инвесторов не останавливают неоднозначные перспективы. Россияне продолжают приобретать недвижимость, рассчитывая выставить ее на рынок аренды.
Налоговые тонкости
Каждый, кто получает доход, в том числе дополнительный, обязан соблюдать налоговое законодательство. Чтобы сдавать жилое помещение, придется платить налог на доходы физических лиц: для резидентов России это 13% от суммы, полученной от арендатора, а для нерезидентов — 30%. В случае с коммерческой недвижимостью все сложнее. Собственник со статусом индивидуального предпринимателя обязан отдать государству 2-2,2% от кадастровой стоимости объекта, внесенного в региональный перечень.
Повезет, если помещение еще не попало в реестр и ему не назначили кадастровую стоимость. Тогда собственник может избежать налогообложения в 2-2,2%, подав заявку на льготу. Но это не все взносы, которые должен сделать владелец коммерческих «квадратов». Например, ИП обязанХороший доход приносит сдача в аренду коммерческой недвижимости. Нежилые помещения охотно арендуют салоны красоты, нотариальные конторы, лофты, магазины, кафе.
Может ли физлицо сдавать помещение для бизнеса
Собственник нежилой недвижимости, желающий стать арендодателем, должен обязательно зарегистрировать ИП. И вот почему.
Во-первых, сдача в аренду коммерческой недвижимости – это предоставление услуги с целью регулярного получения прибыли. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ такая деятельность называется предпринимательской. Граждане имеют право заниматься предпринимательской деятельностью только после государственной регистрации, в статусе ИП.
Если вы являетесь владельцем нежилого помещения и сдаете имущество в аренду как физлицо, то при налоговых проверках ваша деятельность будет расценена как незаконное предпринимательство. За это предусмотрены административные штрафы – ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, налоговые штрафы – ч. 2 ст. 116 НК РФ, а в некоторых случаях и уголовная ответственность по статье 171 УК РФ.
Во-вторых, коммерческая деятельность без регистрации чревата для физлица не только штрафами, но и большими расходами. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, граждане со своих доходов ежегодно платят НДФЛ 13%. Налоговики могут проверить вас за 3 года и доначислить НДС 20%, т.к. деятельность ИП по общему правилу облагается НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). И снова дело не обойдется без штрафа – за неуплату налогов и страховых взносов придется заплатить 40% от недоимки.
Поэтому, проще и выгоднее оформить ИП, выбрать подходящую систему налогообложения (СНО) и платить налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду.
Специально для тех, кто хочет вести бизнес законно, у нас есть пошаговая инструкция как зарегистрировать ИП.
Чтобы сдавать нежилой объект недвижимости, при регистрации в ФНС предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Как арендодателю выбрать систему налогообложения (СНО) и платить налоги
Если вы сдаете нежилое помещение в аренду как ИП, выбирайте специальный налоговый режим – упрощенный (УСН) или патент (ПСН). Спецрежим НПД здесь не подойдет, т.к. самЧто нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Налоги
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Штрафы
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются штрафы за нарушение сроков представления налоговой отчетности и за непредставление отчетности. Значения штрафов зависят от конкретной ситуации и могут составлять от 1000 до 500 000 рублей.
Как видно из вышеизложенного, сдача нежилого помещения в аренду требует соблюдения определенных правил и налоговых норм. Оформление статуса ИП и правильный выбор системы налогообложения помогут избежать неприятных последствий и обеспечить законность и стабильность в арендном бизнесе.
Что нам скажет Википедия?
Наём жило́го помеще́ния — один из видов арендных отношений. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются в России гл. 35 Гражданского кодекса РФ, в Республике Беларусь гл. 8 ЖК РБ, на Украине — гл. 59 ГКУ.
Муниципалитет наделен правом предоставления гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования на основании пункта 14 статьи 16.1 Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в соответствии с главой 8.2 Жилищного кодекса РФ.
Виды договора найма
В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:
Сущность и содержание договора найма
Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающим, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Типовой договор найма жилья предполагает достижения согласия по всем существенным условиям договора (объект, срок, цена). Остальные условия не относятся к существенным и включаются в договор по заявлению одной из сторон.
Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности (статья 15 Жилищного Кодекса РФ).
Предмет договора
Цель соглашения о найме — обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта найма и состояние санитарно-технического оборудования.
Разделы договора
К договору найма прилагаются:
Важный пункт — ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах нанимателя проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.
Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если У собственника недвижимого имущества отсутствует возможность непосредственно лично заключить договор или в иных ситуациях, то от его имени и в его интересах вправе заключить договор иное лицо, которое уполномочено доверенностью. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.
Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма не может быть исполнен и занятие помещения незаконно.
Помимо подтверждения права собственности, наймодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами найма, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.
Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать третьи лица, то сведения о них необходимо также вписать в договор.
Права и обязанности сторон
Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия собственника жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.
Осмотр объекта
Осмотр объекта может происходить в присутствии агента, арендодателя и арендатора.
Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть, а затем совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы собственника квартиры, подтверждающие право собственности в отношении объекта.
Подписание договора найма
При найме квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, второй — у наймодателя.
Спрос на арендуемое жилье в России
Согласно опросам, в настоящее время 9% опрошенных являются арендаторами жилья. По прогнозам специалистов, в ближайшие 1-3 года спрос на арендное жилье будет сохраняться также на уровне 8-10%. Из тех, кто арендует жилье в настоящее время, большинство - молодежь в возрасте 18-24 года (22%), меньше всего среди арендаторов населения в возрасте 45-54 лет (2%) и пенсионеров (3%). При этом приоритет россиянами отдается частному рынку аренды. Так, каждый десятый (9%) предпочитает арендовать жилье у частного лица, а 3%, наоборот, у юридического. Для большинства россиян вопрос аренды жилья неактуален: 75% ни при каких условиях не готовы жить в съемном жилье.
